Verschärfte Vergabekriterien für Wohnbaukredite ab Juli 2022

Ab 1. Juli werden strengere Regeln bei Kreditvergaben an Privatpersonen gelten. Die Österreichische Nationalbank (OeNB) möchte mit diesen verbindlichen Vorgaben an alle österreichischen Banken das Risiko von nicht eintreibbaren Krediten senken und die Finanzmarktstabilität steigern.

Das bei der Oesterreichischen Nationalbank (OeNB) angesiedelte Finanzmarktstabilitätsgremium (FMSG) hat sich in den letzten Jahren mit den systemischen Risiken aus der privaten Wohnimmobilienfinanzierung beschäftigt und in regelmäßigen Abständen auf kritische Entwicklungen in diesem Bereich hingewiesen. Dabei kam das FMSG zum Ergebnis, dass speziell die letzten beiden Jahre von einer deutlichen Beschleunigung des Aufbaus systemischer Risiken in diesem Segment zeugen. Das FMSG forcierte daher – auch auf Anregung des Europäischen Rats für Systemrisiken (ESRB), der als Frühwarnsystem auf Gefahren für die Stabilität des Finanzsystems in der EU hinweist, strengerer Kriterien bei der Vergabe heimischer Wohnbaukredite forciert.

Verbindliche Mindestvorgaben bei der Kreditvergabe

Mitte Februar 2022 verkündete die OeNB, dass Privatpersonen, die eine Wohnimmobilie in Österreich kaufen und dafür einen Kredit benötigen, künftig mindestens 20 Prozent des Kaufpreises (inklusive Kaufnebenkosten) in Form von Eigenkapital nachweisen können müssen. Die Kreditrate darf weiters höchstens 40 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens betragen und die Laufzeit der Finanzierung 35 Jahre nicht übersteigen.

Zusätzlich hat das FMSG auf Basis des § 23h BWG in seiner 31. Sitzung am 1. März 2022 Empfehlungen an die Finanzmarktaufsicht (FMA) zur Begrenzung systemischer Risiken aus der privaten Wohnimmobilienfinanzierung abgegeben.

Diese sehen eine maximale Beleihungsquote von 90% mit einem Ausnahmekontingent von 20%, eine maximale Schuldendienstquote von 40% mit einem Ausnahmekontingent von 10% und eine maximale Laufzeit in Höhe von 35 Jahren mit einem Ausnahmekontingent von 5% vor.

Ziel dieser Empfehlungen ist der weitere Aufbau der systemischen Risiken aus der privaten Wohnimmobilienfinanzierung.

Vor allem soll das Verlustrisiko aus künftig zu gewährende Immobilienkrediten für den Bankensektor reduzieren sowie dem damit in Verbindung stehenden Risiko für die Finanzmarktstabilität und Realwirtschaft vorbeugen. Gleichzeitig wird ein Überschuldungsschutz zugunsten der Kreditnehmenden geschaffen. Mit diesen intendierten Maßnahmen sollen die mit der aktuellen Praxis der Immobilienkreditvergabe einhergehenden Faktoren, insbesondere eine zu geringe Besicherung, zu hohe Schuldendienste sowie zu lange Laufzeiten, Einhalt geboten werden. Ausnahmekontingente sollen eine gewisse, notwendige Flexibilität gewährleisten.

Die neuen, strengeren Vergabekriterien gelten ab 1. Juli 2022. Bisher abgeschlossene Kreditvereinbarungen bleiben von den ab Juli 2022 anzuwendenden Vergabekriterien unberührt.

Auswirkungen für Kreditnehmende

Eines steht fest – die Zahl der Immobilienkredite wird ab 1. Juli signifikant sinken. Laut dem OeNB Vizegouverneur Gottfried Haber würden mehr als die Hälfte der derzeit vergebenen Kredite die empfohlenen Mindestkriterien nicht vollumfänglich erfüllen. Mehr als die Hälfte der Kreditnehmer*innen hätte keinen Eigenmittelfinanzierungsanteil von den gebotenen 20% aufgebracht sowie nahezu ein Fünftel müsste für die Tilgung der Kreditrate mehr als 40% ihres Nettoeinkommens aufwenden. Weiters sollen die Laufzeiten der Kredite nur in wenigen Fällen eine 35 Jahre übersteigende Dauer aufweisen.

Die empfohlenen Mindestanforderungen bei der Immobilienkreditvergabe verfolgen daher die Zielsetzung, die Finanzmarktstabilität langfristig und nachhaltig zu stärken. Welche Auswirkungen die strengere Kreditvergabe jedoch auf Immobilienerwerbe haben wird, bleibt abzuwarten.

Zum Autor:

Dominic Zehetgruber absolviert aktuell den LLM Wohn- und Immobilienrecht und ist seit 2020 Rechtsanwaltsanwärter bei PHH Rechtsanwält:innen, wo er für Immobilienrecht und allgemeines Zivilrecht zuständig ist.