Bestellerprinzip kommt (wahrscheinlich) ab 2023

Wer anschafft, zahlt. Dieses Bestellerprinzip soll ab 2023 auch für Immobilienmakler*innen bei der Vergabe von Mietwohnungen gelten. Im Zuge dessen soll es zu einer Novellierung des Maklerrechts kommen. Der entsprechende Entwurf ist derzeit in Begutachtung.

Derzeit zahlen in Österreich sowohl die Mieter*innen und Käufer*innen als auch die Vermieter und Verkäufer eine Maklergebühr. Denn Makler treten bei der Vermittlung der Immobilie als sogenannte Doppelmakler für beide Parteien auf und ein. Damit soll ab 2023 zumindest für Mietobjekte Schluss sein.

Nach dem Vorbild des am 01.06.2015 in Kraft getretenen Bestellerprinzips in Deutschland, soll ein solches nun auch in Österreich Anwendung finden. Demnach sollen, wie bei Dienstleistungen üblich, die Kosten des Maklers bei Vermittlung von Mietwohnungen von demjenigen übernommen werden, der den Auftrag gegeben hat und der Gesetzesentwurf befindet sich aktuell in der Phase der Begutachtung.

Geplant ist, dass nach einer sechsmonatigen Übergangsfrist das Bestellerprinzip Ende 2022 oder Anfang 2023 in Kraft tritt. Mit der Einführung des Bestellerprinzips wird vorrangig die Intention verfolgt, eine Provisionszahlungspflicht gegenüber wohnungssuchenden Mietern abzuschaffen.

Zweck und (voraussichtliche) Ausgestaltung des Bestellerprinzips

Im Gesetzesentwurf soll nur der „erste Auftraggeber“ provisionspflichtig sein. Danach kann ein Makler, welcher vom Eigentümer (als Erstes) beauftragt wurde, die Wohnung zu vermieten, vom künftigen Mieter keine Provision beanspruchen.

Im Umkehrschluss kann ein Mieter sehr wohl provisionspflichtig werden, wenn er einen Makler beauftragt, um eine geeignete Wohnung für ihn zu finden. Davon soll es jedoch Ausnahmeregelungen geben. Insbesondere sollen die Wohnungssuchenden keine Provision an den Makler zu entrichten haben, wenn der Vermieter an der Maklergesellschaft (konkret: der Maklergesellschaft) beteiligt ist. Und Mieter werden auch dann keine Provision zu entrichten haben, wenn eine Wohnung öffentlich beworben wird, etwa auf allgemein bekannten Online-Plattformen (willhaben, immobilienscout24, etc).

Fraglich ist, ob und inwieweit die Interessenwahrungs- und Sorgfaltspflichten des Maklers im Falle der Doppelvertretung, also wenn der Makler von beiden Parteien (Mieter und Vermieter) beauftragt wurde, abgeändert werden. Schließlich wird der Makler künftig meist nur von einer der beiden Provision erhalten. Weiters steht noch nicht fest, ob das Bestellerprinzip ausschließlich für den Bereich der Vermietung gelten soll oder sich dieses auch auf den Bereich des Kaufs bzw. Verkaufs durchschlagen wird. Möglich scheint auch eine gesetzliche Regelung, dass der Käufer einer Immobilie nicht mehr als der Verkäufer an Provision zu entrichten hat („Provisionsteilung“).

Kritik am Bestellerprinzip

Das Bestellerprinzip soll die Kosten vor allem für Mieter reduzieren. Doch Kritiker befürchten, dass sich das Bestellerprinzip zulasten der Mieter auswirkt. Neben dem Entfall der beratenden und unterstützenden Dienstleistung des Maklers gegenüber dem Mieter könnten Vermieter mit überteuerten Ablösen oder höhere Mieten versuchen, die Maklerprovision für die Wohnungsvermittlung rückerstattet zu bekommen.

Auch könnte das Bestellerprinzip zu einer erheblichen Reduktion der Angebote am Wohnungsmarkt führen, da der Makler weniger Beauftragungen von den Vermietern erhalten wird und sohin eine professionelle Aufbereitung der Wohnungen nicht gewährleistet scheint. Dies könnte zu längeren Leerständen führen.

Nicht zuletzt kritisiert der Fachverband Immobilien- und Vermögenstreuhänder, dass mit der Einführung des Bestellerprinzips erhebliche finanzielle Einbußen durch die Immobilienmaklerbranche miteinhergehen.

Fazit

Welche der vielen Einwände und Kritikpunkte noch in das Gesetz einfließen werden, wird sich erst zeigen. Fest steht jedoch, dass an den Grundfesten des Gesetzes – der Einführung des Bestellerprinzips – nicht mehr gerüttelt werden wird. Gleichzeitig ist der Gesetzgeber gefragt, geeignete Maßnahmen mit zu beschließen, um die erwarteten negativen Auswirkungen abzufedern.

Zum Autor:

Dominic Zehetgruber absolviert aktuell den LLM Wohn- und Immobilienrecht und ist seit 2020 Rechtsanwaltsanwärter bei PHH Rechtsanwält:innen, wo er für Immobilienrecht und allgemeines Zivilrecht zuständig ist.