Kurier Wohntelefon
4. August 2025
GENOSSENSCHAFT
Wer muss heruntergefallene Fliesen reparieren?
Ich bin Mieterin einer Genossenschaftswohnung. Vor rund zehn jähren habe ich diese gebrauchte Wohnung übernommen. Jetzt sind im Bad ein paar Fliesen heruntergefallen. Die Genossenschaft sagt, dass ich das reparieren muss. Ist das richtig?
Julia Fritz: Für Mietverträge mit gemeinnützigen Bauvereinigungen gelten grundsätzlich erweiterte Erhaltungspflichten. Diese umfassen nicht nur die Abwehr erheblicher Gesundheitsgefährdungen, sondern auch die Erhaltung der Wohnungim ortsüblichen Standard. Das Abfallen von Fliesen im Bad betrifft die bauliche Substanz und stellt zumindest abstrakt – eine potenzielle Gesundheitsgefährdung dar. Solche Mängel fallen nicht unter die Instandhaltungspflicht des Mieters, sondern sind von der gemeinnützigen Bauvereinigung zu beheben. Die Kosten solcher Maßnahmen können über den Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag gedeckt werden. Eine Verpflichtung der Mieterin zur eigenständigen Reparatur besteht daher nicht.
INSTANDHALTUNG
Der Nachbarn-Hang droht, abzurutschen.Wer haftet?
Mein Nachbar hat seinen Hang mit einer Stützmauer aus Holzbalken abgestützt. Die Konstruktion ist nach 30 Jahren verfault. Ich fürchte, dass der Hang auf meinen Grund rutscht. Soll ich ihn schriftlich auffordern, dass er sich darum zu kümmern hat? Wer muss räumen, wenn etwas herüberfällt?
Julia Fritz: Gemäß § 364 ABGB darf niemand seinen Nachbarn über das zulässige Maß“ hinaus beeinträchtigen. Dazu zählen aktive Einwirkungen wie Lärm ebenso wie passive Einwirkungen, wie das Herabrutschen eines Hanges. Verfällt eine zur Hangsicherung errichtete Stützmauer und besteht dadurch die konkrete Gefahr, dass Erdreich auf das Nachbargrundstück abrutscht, trifft den Eigentümer des Hanges die Pflicht, rechtzeitig geeignete Sicherungsmaßnahmen zusetzen. Kommt es infolge unterlassener Instandhaltung zu einem Hangrutsch, liegt eine unzulässige Einwirkung vor. In diesem Fall ist der Nachbar verpflichtet, das fremde Grundstück von dem abgerutschten Material zu räumen und für entstandene Schäden aufzukommen.
Besteht akute Gefahr – etwa durch sichtbare Setzungen oder Witterungseinflüsse , kann Gefahr in Verzug vorliegen.Dann sind auch kurzfristige Maßnahmen durch Behörden oder im Ausnahmefall durch den gefährdetenNachbarn selbst denkbar. Eine schriftliche Aufforderung an den Eigentümer des Hanges, die Gefahrenlage zu beseitigen, ist dringend zu empfehlen. So dokumentiert man die Kenntnis des Nachbarn über den mangelhaften Zustand, ermöglicht ihm, seiner Verpflichtung zu Instandhaltung rechtzeitig nachzukommen, schafft eine Grundlage für spätere zivilrechtliche Schritte (z.B. Schadenersatz) und kann im Ernstfall als Nachweis dienen, dass ein Mitverschulden ausgeschlossen ist. Im Zusammenhang mit möglichen Schadensfällen ist auch die Schadensminderungspflicht von Bedeutung: Geschädigte Nachbarn sind verpflichtet, zumutbare Maßnahmen zu ergreifen, um den drohenden odereingetretenen Schaden möglichst gering zu halten. Dazuzählen etwa die Vermeidung der Nutzung gefährdeter Grundstücksteile und die zeitgerechte Information des Nachbars.
EIGENTUM
Energieausweis: Ein Eigentümer braucht ihn – müssen alle zahlen?
Wir sind acht Wohnungseigentümer. Ein Eigentümer hat seine Fenster tauschen lassen und für die Förderung einen Energieausweis gebraucht. Die Hausverwaltung hat die Kosten dafür auf alle Eigentümer aufgeteilt. Ist das in Ordnung? Hätte die Hausverwaltung dafür unsere Zustimmung gebraucht?
Julia Fritz: Ob dies rechtlich zulässig ist, hängt maßgeblich vom Zweck der Erstellung ab. Nach dem Energieausweis-Vorlage-Gesetz ist ein Energieausweis grundsätzlich bei Verkauf, Vermietung oder Verpachtung eines Objekts verpflichtend vorzulegen und darüber hinaus auch bei der Beantragung bestimmterFörderungen erforderlich – etwa im Rahmen von thermischen Sanierungsmaßnahmen wie dem Austausch von Fenstern. Der Energieausweis wird dabei für das gesamte Gebäude erstellt und ist für die Dauer von zehn Jahren ab dem Zeitpunkt der Ausstellung gültig. Nach dem Wohnungseigentumsgesetz zählen Maßnahmenwie die Einholung eines Energieausweises dann zur sogenannten ordentlichen Verwaltung, wenn sie dem Interesse der gesamtenEigentümergemeinschaft dienen und keinen unverhältnismäßigen Aufwand verursachen. Ist etwa kein aktueller oder überhaupt kein Energieausweis für das Gebäude vorhanden, kann die Erstellung eines solchen Ausweises als Maßnahme der ordentlichen Verwaltung angesehen werden. In diesem Fall darf die Hausverwaltung ohne ausdrückliche Zustimmung der Eigentümer handeln und die Kostenauf alle aufteilen. Wird der Energieausweis jedoch ausschließlich für die private Förderung eines einzelnen Eigentümers benötigt also ohne erkennbaren Nutzen für die übrige Gemeinschaft -, hätte die Hausverwaltung dafür die Zustimmung der übrigen Miteigentümer benötigt. Die einseitige Kostenumlage wäre unzulässig.
Zuerst schienen: Kurier: Immo Kurier, 2.8.2025