Kurier Wohntelefon
5. Juni 2026
Welche Mehrheit braucht es für Sanierungsbeschlüsse?
In einem 50 Jahre alten Haus steht eine umfangreiche Sanierung mit Dämmung von Dach und Fassade an. Die Gesamtkosten betragen 2,7 Mio. Euro, der individuelle Anteil 80.000 Euro – wahlweise als Einmalzahlung oder über einen Kredit mit 25 Jahren Laufzeit. Welche Mehrheit ist für den Beschluss erforderlich und wie wirkt sich die jüngste Gesetzesänderung aus?
Julia Fritz: Die WEG-Novelle 2022 hat zwei Erleichterungen gebracht. Erstens gelten Maßnahmen zur energetischen Sanierung – also die thermische Dämmung von Dach und Fassade – nun als Erhaltungsarbeiten der ordentlichen Verwaltung. Damit reicht eine einfache Mehrheit. Einstimmigkeit oder qualifizierte Mehrheit, wie sie früher bei Verbesserungen oft nötig war, ist nicht mehr erforderlich. Zweitens wurde die Mehrheitsbildung erleichtert: Verlangt wird nicht mehr die Mehrheit aller Miteigentumsanteile, sondern die Mehrheit der abgegebenen Stimmen, sofern mindestens ein Drittel aller Anteile vertreten ist. Damit scheitern Beschlüsse seltener an der schweigenden Minderheit.
Voraussetzung ist eine korrekte Vorbereitung: Alle Eigentümer müssen rechtzeitig und nachweislich verständigt werden, der Tagesordnungspunkt muss klar bezeichnet sein und es muss die Möglichkeit zur Stimmabgabe, auch schriftlich oder im Umlaufweg, bestehen.
Die Finanzierung über einen gemeinschaftlichen Kredit kann mehrheitlich beschlossen werden und bindet dann alle Eigentümer. In der Praxis sehen solche Beschlüsse meist ein Wahlrecht vor: Wer will, kann den eigenen Anteil als Einmalzahlung leisten und damit aus dem Kredit aussteigen; die übrigen tragen den Kredit anteilig über die Laufzeit. Beim gemeinschaftlichen Kredit haftet grundsätzlich die Eigentümergemeinschaft – nicht jeder einzelne Eigentümer persönlich mit dem Privatvermögen. Die Banken verlangen daher meist keine persönliche Bürgschaft, sondern stellen auf die Rücklage und die laufenden Beiträge ab.
Wer den Beschluss für ungerecht hält, kann ihn binnen eines Monats ab Anschlag im Haus bei Gericht anfechten. Die materielle Hürde ist allerdings hoch, da der Gesetzgeber energetische Sanierungen erleichtern will. Erfolg verspricht eine Anfechtung vor allem bei formalen Mängeln des Beschlussverfahrens oder bei einer offenkundigen Benachteiligung einzelner Eigentümer.
Was ist zu tun, wenn der Verwalter seine Pflichten nicht erfüllt?
Welche Aufgaben gehören zur allgemeinen Verwaltung einer Wohnungseigentumsanlage? Und welche Möglichkeiten bestehen, wenn die Hausverwaltung diesen Pflichten nicht nachkommt?
Julia Fritz: Zur ordentlichen Verwaltung gehören vor allem die Erhaltung der allgemeinen Teile (Dach, Fassade, Stiegenhaus, Lift, Heizung, Leitungen), die Behebung ernster Schäden, Maßnahmen zur energetischen Sanierung, der Abschluss der Gebäudeversicherung, die Verwaltung der Rücklage, die jährliche Betriebskostenabrechnung und die Einberufung der Eigentümerversammlung.
Bei Untätigkeit empfiehlt sich ein stufenweises Vorgehen. Zunächst eine schriftliche Aufforderung mit konkretem Mängelkatalog und angemessener Frist (zwei bis vier Wochen, bei Gefahr im Verzug kürzer), notfalls eine Mahnung. Bleibt die Reaktion aus, kann eine Versammlung einberufen werden – das Recht dazu steht einer Minderheit zu. Mit einfacher Mehrheit ist die Abberufung der Verwaltung möglich, bei grober Pflichtverletzung gar ohne Kündigungsfrist.
Wie wehrt man sich gegen Geruchsbelästigung durch eine Katze?
Eine Wohnungseigentümerin im Erdgeschoß berichtet, dass der Kater des Mieters in der Wohnung darüber ständig auf dessen Balkon markiert. Einige Spritzer landen auf dem Balkongeländer der Wohnungseigentümerin. Die Geruchsbelästigung beeinträchtigt die Nutzung des eigenen Balkons. Was kann unternommen werden?
Julia Fritz: Geruchseinwirkungen, die das ortsübliche Maß überschreiten und die normale Nutzung des Nachbargrundstücks wesentlich beeinträchtigen, müssen nach § 364 Abs 2 ABGB nicht hingenommen werden. Objektivierbarer Katzenuringeruch auf dem eigenen Balkon erreicht diese Schwelle – zumal die Spritzer auf das eigene Balkongeländer bereits einen direkten körperlichen Eingriff in das Eigentum darstellen, der über bloße Immissionen hinausgeht.
Empfehlenswert ist ein stufenweises Vorgehen. Im ersten Schritt das Gespräch mit dem Mieter suchen – freundlich, aber bestimmt. Häufig hilft schon ein einfacher Hinweis darauf, dass die Beeinträchtigung wahrgenommen wird; in vielen Fällen lässt sich das Problem mit einem Sichtschutz, einer Auffangwanne oder geruchsneutralisierenden Mitteln entschärfen. Bleibt das wirkungslos, folgt eine schriftliche Aufforderung mit Fristsetzung.
Parallel sollte der Vermieter (der Eigentümer der Wohnung) eingebunden werden. In nahezu allen Mietverträgen ist Tierhaltung nur unter der Bedingung erlaubt, dass andere Bewohner nicht wesentlich beeinträchtigt werden – der Vermieter ist daher verpflichtet, auf den Mieter einzuwirken, und kann bei beharrlicher Vertragsverletzung sogar das Mietverhältnis kündigen. Auch eine Information an den Verwalter ist sinnvoll, ebenso die laufende Beweissicherung: Fotos, Videos, Zeugenaussagen, Aufzeichnung von Datum und Häufigkeit, im Bedarfsfall ein Sachverständigengutachten. Bringt all das keine Abhilfe, bleibt die Unterlassungsklage nach § 364 Abs 2 ABGB gegen den Mieter.