Kurier Wohntelefon
26. Mai 2026
Kann man zum Heizungstausch gezwungen werden?
In der Wohnungseigentumsanlage, in der ich wohne, gibt es eine Zentralheizung, an die jedoch die später ausgebauten Dachgeschoßwohnungen nicht angeschlossen sind – sie verfügen über Einzelheizungen. Die Hausverwaltung schlägt nun eine Erneuerung der Zentralheizung (Wärmepumpe oder Fernwärme) vor und will die Investitionskosten auf alle Eigentümer nach Anteilen aufteilen. Ist eine eigene Rücklage für die Zentralheizung erforderlich? Kann ein Umstieg von Einzel- auf Zentralheizung erzwungen werden? Wie könnte eine Kostenbeteiligung verweigert werden?
Julia Fritz: Wer von der Zentralheizung nicht versorgt wird, muss in der Regel auch nicht für deren Erhaltung oder Erneuerung zahlen. Die laufenden Kosten werden bereits auf die Anschluss-Teilnehmer aufgeteilt – für Investitions- und Instandhaltungskosten gilt das gleiche Prinzip.
Sind diese bisher aus der allgemeinen Rücklage finanziert worden, ist diese Praxis rechtlich angreifbar. Sinnvoll – wenn auch nicht zwingend vorgeschrieben – ist die Bildung einer eigenen Abrechnungseinheit für die Heizungsanlage. Sie wird entweder durch Vereinbarung aller Wohnungseigentümer geschaffen oder, falls keine Einigung gelingt, durch einen Antrag bei der Schlichtungsstelle bzw. beim Bezirksgericht im außerstreitigen Verfahren. Damit wären auch eine eigene Rücklage und die Kostenverteilung sauber geregelt.
Eine Mehrheit kann einzelne Wohnungseigentümer nicht zwingen, ihre funktionierende Einzelheizung aufzugeben und sich anschließen zu lassen – das wäre ein erheblicher Eingriff in das Wohnungseigentum. Wer den geplanten Beschluss nicht akzeptieren will, muss schnell handeln: Die Anfechtung beim Gericht ist nur innerhalb eines Monats ab Anschlag im Haus möglich. Parallel empfiehlt sich ein schriftlicher Widerspruch bei der Hausverwaltung – idealerweise gebündelt mit anderen betroffenen Eigentümern.
Bleibt die Eigentümerschaft auch dann für die Reparatur der Wohnungseingangstüre zuständig, wenn die ursprüngliche Türe im Auftrag und auf Kosten des Wohnungseigentümers gegen eine Sicherheitstüre getauscht worden ist? Die Eigentümergemeinschaft hatte dabei keinen Einfluss auf die Qualität der neuen Türe. Auch die Wartung und vor allem Dichtung der Türe wurde im Auftrag des Wohnungseigentümers veranlasst bzw. vernachlässigt. In unserem Fall ist im Kaufvertrag ausdrücklich festgehalten, dass der Käufer für die Erhaltung der Eingangstüre zu sorgen hat.
Julia Fritz: Wohnungseingangstüren sind nach der ständigen Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs (OGH) grundsätzlich Sache der Eigentümergemeinschaft. Diese Regel kann allerdings durch Vereinbarung – etwa im Kaufvertrag – einem einzelnen Wohnungseigentümer übertragen werden. Eine solche Klausel ist rechtlich zulässig und bindet beide Seiten.
Im geschilderten Fall sprechen mehrere Punkte gegen eine Zuständigkeit der Eigentümergemeinschaft: Der Wohnungseigentümer hat die Türe eigenmächtig und auf eigene Kosten gegen ein höherwertiges Sondermodell getauscht, Wartung und Dichtung wurden eigenständig veranlasst bzw. vernachlässigt, und im Kaufvertrag ist die Erhaltungspflicht ausdrücklich auf den jeweiligen Wohnungseigentümer überbunden. Damit ist die Eigentümergemeinschaft für die Reparatur dieser individuell gewählten Wohnungseingangstüre nicht zuständig – auch nicht für die Folgen vernachlässigter Pflege.